北京买房：理清思路，购房建议814
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
【资料图】
家里有两个孩子，老大上小学五年级，老二不到一岁。现在手里有一套西城月坛老破小，估计能卖500，一套海淀区花园路骏华阁两居，估计能卖850。一套丰台保利百合花园两居，值800出头，目前父母自住。
想把前两套置换一个西城自住的房子，兼顾老大上初中和老二入学，倾向于选个次新；想请教置换时间节点怎么规划比较合理。小区可以关注哪些？预算大概1800左右。
A：
1、置换节点，既然卖房后要增加500万的预算，那就过了信息采集就尽快吧。因为明年也是入学高峰期，再加上全国救市的这些刺激，今年房价上涨的可能性较大，至少学区房是没什么下跌的可能。也就是说房子比现金保值，提前换了踏实。
不过两套房呢，月坛这个应该好卖，骏华阁的说不太好。可以先卖骏华阁的，差不多的时候再卖月坛的。同时看房，也就是尽量缩短卖房后的空白期，避免踏空期。
2、小区就看月坛的呗，发改委那几个院子就挺好的，都算次新，社区氛围和保值都挺好的，这种强势部委的宿舍区都不错，就算是过了入学高峰期这种产品也比普通小区强。
3、其他没什么吧，如果在西城就尽量不换学区了。俩孩子要是学校离的远不合适，接送起来很累人的，家近是个宝。
仅供参考。
二
Q:
我现在有两套丰台河西的回迁房，加起来可卖550左右，想今年卖了置换更保值的房子，总价600-700。换的房子不自住，纯投资。孩子28年上学，最晚需要27年再和其他房子整合，买学区。
想咨询您，如果23年买26-27年卖的话，买哪里保值增值性更好？（希望稳妥，且27年卖，能显著超过丰台河西涨幅，否则就没有折腾的必要了）。也考虑了一些地方，比如永丰新房，清河、上地次新，广外次新，东城次新，海淀九号，新北苑，常营那边次新等等……但是范围比较大，还请您给些更具体的建议哈。
A：
1、这我看着都有点儿乱，新房二手不分，学区非学区的不分，学区档次也不分，夹到盘子里就是菜啊。感觉赌性有点儿重，不是天堂就是地狱，富贵险中求，但这么随意的话赢的概率可不大。
稳妥且能显著超过河西，那学区房能稳妥吗？这预算也就是普通学区房，甚至在上地就是占坑儿房，溢价低不了，在这种时期去和趋势对赌，只能看运气了。也有可能显著超过吧，但这就得赌政策了，人口供需趋势是够呛的。
2、我觉得还是再认真考虑一下吧，好几百万呢，这么随便的就要下注不合适。我也不多说了，常规建议是自住就买新房，图个舒服，升值看规划和学区了，永丰有赢的可能。上地的溢价最高，东城、广外和海淀九号的其次，都是平均值。估计东城看的也不是什么好板块，大概率是比较弱的，否则买不到次新。清河的一般都不算太高，低于平均值，如果注重海淀就以这里为主吧。
3、常规来讲投资房首选朝阳，大多数都没溢价，租金高升值也不弱。先看北边，新北苑的多数都排第一序列。没合适的再看常营，大多数也不落后。再多考虑一下吧，别冲动，投资需谨慎，最好是搞清楚，再真正出手。
仅供参考。
三
Q:
本人码农一枚，**厂**年薪**，京户无房，储蓄少，200w上下，看是应该现在买还是再攒几年一步到位？如果现在买，看是通州还是昌平更有潜力？比较看好通州的发展，但通勤不太方便，买了也可能不住。请帮助做下分析，附列表请参考。
A：
1、这级别和收入可不能算码农了，至少是富农，三十亩地一头是没问题的。200万的资金也不算少了，超过绝大部分人，全北京都没多少家庭能有百万存款的。
2、什么时候买房看自己，没标准，有需求就买，不着急住就等等呗。不过怎么叫“一步到位”啊，人的欲望是无穷的，什么时候才能到位啊？望京和周边豪宅里动辄几千万的有的是，业主净是互联网的，他们的居住欲望到位了吗？
另外我认为是今年北京房价上涨的可能性大，从政策大环境就是刺激消费和投资，北京作为全国的楼市标杆至少不会跌吧。现在四月初，小阳春是已经确立，到秋天之前大概率是不会有打压政策的。这看自己的判断吧。
3、昌平还是通州，这么比较没什么意义，哪个行政区都分不少板块呢，有强有弱，还是聊具体点儿的吧。房子是用来住的，所以还是先以解决居住问题为主吧，然后再说投资。通州的普遍租金不高，大多都低于市区，所以不住的话意义就不大了。另外也可以看看后沙峪，顺义也挺好的啊，离望京还相对方便。
4、这列表对我的参考意义不大，各种楼盘信息我都有，还是看自己的喜好吧，毕竟房子是用来住的。
仅供参考。
四
Q:
你的这些问答都是真的还是编的？有真么多的要买房的吗？他们的钱都从哪儿来的？动不动就几百万，头条用户都这么有钱吗？我来北京都七八年了，真的没见到谁有这么多钱，怎么挣的啊？是挣的吗？编这些能挣钱吗，带带我吧，我也想在北京挣钱。
A：
1、真的假的自己判断，掰扯没意思，我也犯不上给自己证明什么。
2、全北京每年房产成交20万套吧，减去置换的也有十万以上的家庭新买了房，这数字算多算少啊？无所谓吧，就是个数字而已，怎么解释看自己。
3、钱都哪儿来的？大多数都是卖了旧的然后置换，这些人的房子或是当年分的，或是不太高价格的时候买的，现在一卖就是几百万，这算挣的还是捡的？
4、另外北京有2000多万人，就算有1%高收入的也20多万呢，不算太少吧。但这些人一般都不把收入存款纹在脑门上，所以谁也分辨不出来。不过物以类聚人以群分，人类通常都是和自己圈层差不多的一块玩儿，没见过钱多的可能是混错了圈层吧，换到有钱人的圈子里就见到了。
5、怎么挣钱我不知道，小鸡不撒尿各有各的道儿。发大财的方法都写在《刑法》里了，可以当成功学参考一下。
6、编这些当然能赚钱了，无利不起早，否则谁还瞎编啊。这世上有人消费就有人赚钱，网络上消费的是流量，那我就多少赚点儿呗。
7、带带你够呛，我这破车带不动啊，所以还是自己跟在后边想吧。北京是个梦开始的地方，挣钱都是靠梦想，只不过有人实现了梦想，有人梦想破碎。不着急，只要躺平了就又是一个梦。
仅供参考。
五
Q:
1）首付及总价：首付180，总价400左右吧
2）买房资格：首套
3）贷款资格：首套
4）买房需求：保值或升值
5）居室需求：2-3人
6）已看意向板块小区：看了海淀西三旗和清河，石景山鲁谷的小两居，朝阳朝青暂时还没去看
7)通勤时间要求：尽量近市中心
8）预计买房时间：2023-2024
9）你需要咨询的问题是：北京集体户，北京有公房，没有学区要求，孩子九月上初中了。买房主要为了保值或者给孩子未来落户和居住备用，希望离市区近一些，交通方便。由于预算有限，想咨询一下为了保值买丰台或昌平的新房还是买海淀朝阳的二手房更好？如果买新房买哪个板块或小区？买二手房买西三旗的小两居（2000左右楼房，基本都是顶楼）还是买朝阳朝青的大一居（日月东华，炫特，珠江罗马嘉园的50-60平米左右的房子有400万左右的价格），哪个板块，哪个小区更合适？弘善家园的房子比较便宜，不会有坑吧？可以买吗？还有朝阳劲松附近的老破小可以买吗？比较纠结，麻烦推荐一下，谢谢！
A：
1、你需要咨询的问题？这词儿怎么有点儿别扭似的。
2、自住为主就买新的，居住体验好；投资为主就买二手的，相对更稳妥。这就跟买车似的，自己开就买新车，图个驾乘体验，租出去跑滴滴或图个性价比再买二手的。
3、新房我不熟，点评人家不合适。这咨询中介吧，他们卖房的才熟悉新盘。
4、二手房，常规建议是朝阳的，没学区溢价租金更高，升值也多数不落后。最好不选顶楼，算硬伤，未必影响保值，但出手时挂牌期长，也就是流动性弱。投资房也最好不买大一居，坪效不太划算，自住更舒服。
朝青这几个小区都自住为主吧，租金倒是相对高，但高租金是用升值慢换来的。投资尽量不买塔楼和公寓，都不占什么优势。相对看炫特吧，虽然是公寓，但也还行，年轻人多的板块，至少租金划算。
5、弘善没坑儿，普通的安置房小区，就是涨的慢而已。优势就是不贵，劣势是以后有可能显得更不贵。买不买的看自己的需求，经济实惠自住挺合适，投资不建议。
6、劲松也是自住板块，朝阳南部都偏弱，南三北五包括劲松潘家园一带。不过也看持有时间吧，短期看不出什么，都是时间长了才价格差明显的。我推荐不了，找房只能去中介，只有他们有房源。
仅供参考。
六
Q:
550-600w预算，3月老人有套五棵松的非学区房卖掉了，想用这个钱置换一套。新买的这套主要是考虑是否好出租和以后出售时保值好流通。孩子已在海淀上学，新买的这套不会使用学位也不会过去住。
现在锁定的是石景山的景山远洋分校，还有朝阳的陈经纶嘉铭分校。两个学校都是九年一贯制，石景山的看了远洋山水，但是房子离马路近噪音大离地铁有点远，朝阳嘉铭的房子还没过去看。想和您咨询下这两个区域哪个更合适一些，哪个现在溢价更高？
A：
1、考虑出租和保值，那干嘛非得买学区房啊？常规建议是投资房尽量买没溢价的，明知道有溢价还非得买，图的是房租低和风险高吗？
2、嘉铭的这预算一般只能买在西区的，溢价20%左右吧，比远洋的高不少呢。景远的要求落户时间长，这总价的估计也就10%吧，相对好一些。
3、不过我是实在不理解你们这想法，太特殊了，图什么呢？提醒一下炒房有风险吧，这两年是入学高峰期，学区房大概率没问题，但两年后就是低谷期了，想好了再赌。
仅供参考。
七
Q:
现在集体户，工作在西城，朝阳这边租金比较高，想在朝阳买一套房出租不自住，总价400-500之间，稳定保值就行，未来出售方便，不期待大涨。目前刚看过松榆里和弘善家园，前者感觉中规中矩，后者不太感兴趣。请问您有什么意见或者其他推荐的小区吗？
A：
1、出租+稳定保值，不期待大涨，如果真要是这么想的那就挺合适呗。但真得想好了，别过几年发现比别人涨的慢了再后悔。
2、房租和房价是两个市场。房租属于消费是计入GDP的，而房价属于投资，和房租经常是相悖的。通常升值好的都租金相对低，而租金高的意味着升值慢。全中国租金收益最划算的城市是鹤岗，房价不涨，房租就显的高了。
所以这看自己更重视哪边儿吧。朝阳南部板块这些年一直略弱于北部，所以也算“南三北五”的范畴，租金挺合适，就是涨的略慢。当然短期无所谓，年头儿长了才看的出来呢。
3、弘善也可以说中规中矩，东城前门外的安置房为主，一分钱一分货，性价比可以说挺高的。另外同板块内的同等房子也基本都同涨同跌，毕竟房子的价值大部分由地段决定。
4、我没什么意见，看自己的需求了，想好了就行。常规建议是在东南三四环的自住更合适，投资的话还是以东部北部为主吧。这预算可以看看一号六号沿线，租金可能略低，但多数的升值不落后大盘。
仅供参考。
八
Q:
我们今年刚开始看房，刚需没有非常明确的目标，想一次性到位（教育，地段），有哪些性价比比较高的板块可以考虑呢？预算总价在500万内。目前在丰台刘家窑这里租房，想咨询一下刘家窑，蒲黄榆这一块的房子怎么样？这一块感觉交通是挺方便，教育怎么样呢？
A：
1、一次性到位，如果加上教育就不是太容易了。北京的学区房基本都400万起，各区都差不多，500不好买到多大面积。另外如果近几年内用不上学位，也不太建议这会儿买学区房。入学高峰期，正是溢价高的时候，不可能有性价比高的。而且过两年就是入学低谷期了，溢价部分有可能受影响，所以考虑好，确实有需求再买吧。
2、刘家窑蒲黄榆挺好的，交通方便，基础配套也齐全，自住挺合适。不过这里是南三北五地段儿，所以升值什么的比北部和其他版块弱点儿，很多年了，不太好逆转，寄希望于丰台区南部商务区规划的实现吧。不过以后要也在附近置换的话就无所谓，同等板块都不吃亏。
3、教育怎样？普通吧，方庄的十八中是很不错的，其他的没什么太好的学校了，在丰台也不算好学区。不过房子也都没溢价，自住为主。
仅供参考。
九
Q:
我们目前户口石景山，石景山房子已出手，娃2024上小学，想转至东城。首付300左右，总价500左右的房子，看了一下也就天坛-永定门片区。目前拿不准是买80年板楼的顶层（多为6层），还是90后的板塔结合带电梯的大一居改2居。板楼朝向方正，采光好，但没有电梯，板塔结合的能够的上的多是西向或东向。不知道哪个更适合居住，将来换房的话也好出手？
A：
1、房子是用来住的，当然是哪个户型住的舒服买哪个了。这没有统一的标准，但如果是过几年就要置换，那就尽量买房龄新的，能贷款是流动性的重要因素。另外也慎选顶楼，算硬伤，挂牌期一般都是中间楼层的两三倍。
2、朝向首选南向呗，然后是东向的，西晒的慎选。哪个更适合居住得看自己的喜好，没标准。或者直接问当地中介，他们最清楚哪种产品流动性好，一般不会蒙人的，犯不上。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
