焦点热讯:杭州土地三拍热度不减,新房小阳春传至土拍!|房叔说No.655
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▲摄影|杭州房叔 王曙辉
(资料图片)
4月25日(今日),2023年年度杭州第三批土地亮出底牌。
本次运河新城北双子、龙坞双子、闲林、新塘北,瓶窑、大江东、义桥,前三者偏向改善客群,后三者也照顾到了刚需群体,但是不管是板块含金量还是热度,无疑是今年偏弱的一次。
但是如今杭州楼市的向好、稳定,亚运会可能不停工的传闻,让剧情向好的方向发展……
截止上午9:45,滨江、保利就分别以底价拿下了运河新城、新塘北三宗宅地,伟星以2.6%的溢价获得义桥宅地。仅有8宗地封顶摇号,最终滨江2块、保利、龙湖、中海、华元、碧桂园、天阳、坤和、伟星、宏璟(中顺),共10家开发商雨露同沾。
本次出让共计12宗地块,总起价153.6亿元,总出让面积59万㎡,最终揽金约166.5亿。
▲制表|杭州房叔 渔舟
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▲制图|杭州房叔 王曙辉
本次土拍主城区共出让三块涉宅用地,其中运河新城北双子地块位于拱墅、临平两区交界处,为背靠背地块。
博翠府、和颂春风里及铁路以北,龙腾街和拱康路西南角,36号地块东边近靠加油站,南面同样直线距离大约150米有铁路,后期特别是最南面楼栋会有噪声影响。
两地块距离规划地铁15号线龙腾街站大约百十来米;距离4号线平安桥站则超过2公里;距离崇贤花海花园城综合体约1.6公里;
36号地块,总建面9.3万㎡,容积率2.5,精装限价29500元/㎡;42号地块,总建面约4万㎡,容积率是略低的2.2,可以做小高层,精装限价相同。
最终分别由滨江、保利底价拍得。
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▲制图|杭州房叔 王曙辉
杭政储出[2023]39号、45号龙坞地块,容积率都是1.1,与晓月澄庐相同,做两叠毫无压力,精装限价45500元/㎡,对低密有情节的购房者来说又是两次绝佳的机会。
两地块中间仅隔一条天平山路。两地块东面为西湖国际高尔夫,其余均被茶园所包围,环境空幽,39号地块总建筑面积甚至有8.7万方,是个不小的叠墅小区;45号地块略小,总建面仅约6万方。
龙坞目前桂香园已经清盘,在售的仅有龙井院子。但在杭州今年土地出让计划中龙坞单元还将有2宗地块出让,位于绕城高速南面和叶埠桥路之间,地块都特别小。
最后39号地块由坤和摇中,45号地块由中海摇中。
▲制图|杭州房叔 王曙辉
杭政储出[2023]40号浦沿地块,东至规划浦西路,南至坚塔路,西至西浦路,北至规划高家里路。总建面约10.5万方,容积率2.3,精装限价40000元/㎡。
地块北面距离在建滨江开元广场及地铁6号线西浦路站大约500米,彩虹快速路也仅200余米;东面距离地铁4号线浦沿站大约800余米,交通非常方便,而且周边学校林立。
在江景资源上,本地块比伟星和方远地块、甚至鸽子盘栖棠誉湾更靠近钱塘江,直线距离仅不到700米,高楼层有江景预期;
板块在观晖美寓清盘后,未来加上栖棠誉湾,共有四盘待上市。最后由碧桂园摇中。
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▲制图|杭州房叔 王曙辉
本次土拍钱塘区,仅一块住宅用地,杭政储出[2023]41号地块为江东一路北住宅地块,总建面约8.4万方。
地块西面隔青六北路就是钱塘区政府;向北约200米可达地铁7号线江东二路站,南面隔江东一路则是东沙湖,一线南向湖景是最大的卖点之一。
容积率比滨江今年拿的2.5的容积率低了不少为1.8,因此精装限价也突破到了22240元/㎡,提升了约940元/㎡,交通优势、位置更核心、容积率下降、叠加景观效应,限价上升也不难理解。
最后由天阳摇中。
本次土拍余杭区,共出让了两宗涉宅用地。
▲制图|杭州房叔 王曙辉
杭政储出[2023]47号即未来科技城荆山片区—闲林地块,总建面约9.4万方。地块在曜珹里东北荆山湾路斜对角,西边为闲林山水。
容积率1.5,精装限价27120元/㎡,目前1.8容积率的未珂宸铭府,限价24110元/㎡,上浮3010元/㎡,最后由南海雅置。
闲林目前项目很多,有闲湖城、未珂宸铭府、云檐里、曜珹里,再往西还有和悦清晖园和椿实3月竞得的中泰地块。
▲制图|杭州房叔 王曙辉
另一块涉宅用地——杭政储出[2023]38号,即瓶窑地块;
地块南面李家岗路一路之隔依次为杭启云珹府、华昭府,西南面一路一河之隔为中法航空大学(北航)。总建面约8.6万方,容积率2.0,精装限价不变依然是20500元/㎡,最后由华元摇中。
今年计划中,瓶窑之后还有2宗地块待出让,均在中法航空大学和瓶仓大道西侧。中法航空大学(北航)计划今年9月开学,并且瓶窑政府目前正在对接奥特莱斯,瓶窑未来利好正在稳步提升。
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▲制图|杭州房叔 王曙辉
萧山区本次土拍共有三宗涉宅用地出让,杭政储出[2023]46号新塘北地块,东至03省道,南至彩虹大道、隔彩虹高架快速路就是5号线姑娘桥站,西至名望府。
地块总建面约12.3万方,容积率1.5,精装限价30750元/㎡。按2021年出让,容积率2.2的花栖云境里地块25600元/㎡的限价看,涨了5150元/㎡,大致是容积率降低之后的限价系数所致。
该地块为住宅兼容商业商务用地,由滨江底价获得。
配套上也可以近距离享受彩虹天空之城囊括商务、办公、街区商业、街区公园、滨水体验区等多层次的开放式浓缩城市的照应。
地块交通优势明显,南面就是地铁5号线姑娘桥站,东面就是不远处就是绕城萧山东互通、彩虹快速路皆环绕在侧。
而在今年萧山读地手册上,新塘今年还将有四块地待出让。
▲制图|杭州房叔 王曙辉
杭政储出[2023]37号湘湖地块,与南通神辉地块隔河相望,北面隔南六路为湘湖金融小镇,西面离湘湖也就400余米,湘湖仿佛就是后花园;
因此,容积率低至1.3,标准的叠墅用地,但该地块为住宅兼容商业商务用地,总建面约3.8万方,住宅精装限价32750元/㎡,与神辉地块一致。
周边目前新盘在售的都在湘湖南,分别是一线湖景的湖珀润园和湖翠晓印轩。最后由龙湖摇中。
据了解,截至2022年底龙湖集团总土储合计5795万㎡,权益面积3975万㎡,约88%的销售货值集中在高能级城市。
▲制图|杭州房叔 王曙辉
杭政储出[2023]43号为萧山区义桥镇地块,义桥上一次出让还要追溯到5年前,中天竞得的悦风荷锦庭。
本地块位于镇政府东北面斜对角地块,离义桥商业一哥义桥星天地仅200余米,能充分享受当地的烟火气和生活配套,地块方正,总建面约12.1万方,容积率2.2,精装限价18600元/㎡,未来将以本地地缘性改善为主,最后由伟星小溢价获得。
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▲制图|杭州房叔 王曙辉
本次土拍临平区就一宗涉宅用地,杭政储出[2023]44号即乔司新城中心区地块,
位于金地艺境、赞成2022年9月竞得地块正南面,东靠临乔路,南靠永玄路,离地铁9号线翁梅站超过1.2公里。
地块与赞成的杭政储出【2022】76号地块容积率和限价一致,都是容积率1.8,总建面约6.1万方,精装限价28940元/㎡,最终由宏璟置业摇中。
随着云咏汀洲府和蝶翠迎宾府的清盘,翁梅乔司目前也只剩下潮阅尚境和赞成地块。
规划文件特别提示:项目住宅方案设计应以大户型为主,最小户型不得小于120㎡。
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▲摄影|杭州房叔 王曙辉
很难说清楚到底是土地市场对新房的传导作用强,还是新房对土地市场的影响更大,但两者必定是相辅相成的。
但从今年四次土拍(其中一次为2022年度结余)冷热情况,很容易看出新房市场的好坏,以及开发商对市场走势的判断。
修复经济,房地产必然是很好的助燃剂。
因此政府强烈的出地意愿、加上没有最快只有更快的房企周转速率,亚运“不停工”传闻或真或假预期影响,后续新房供应只会越来越快。
虽然今年开场的前几次土地出让战绩都不错,但隐藏着板块供应热点板块和素质上的不均衡。
一定程度上楼市需要龙头板块带节奏和热度!
目前杭州楼市龙头板块申花、钱二、滨江区府、未科,以及即将迎来集中供应的世纪城、市北、勾庄等热门板块中,除了钱二、市北有持续的供应,申花、滨江区府即将阶段性断供,未科核心、勾庄全年也没有多少供应;
因此,好板块点燃整个市场的小阳春,大概率并不会持续。
我们都希望每一批土地出让都有更多的宝地出让,及时平衡板块的供需,并保持住今年整体市场稳定和热度,助推经济整体向好。
但现实中,那有怎么多宝地可以一次性供应!短平快和集中出让都各有利弊,出让节奏和宝地构成相当重要,这在一定程度考验出地水平、市场嗅觉及开发商重仓杭州的决心!
对购房者而言,保持每月一次的分散出地,一定程度上增加了摇中的概率和频率,买到心仪的房子更容易了。
每一次和你职住相关的土地出让都很重要,盯住总不是坏事!